ГРУПКОД-РУС

НЕДВИЖИМОСТЬ: РОСТ ЦЕН ОЖИДАЮТ В КИТАЕ В 2022 ГОДУ

В 2022 году рынок недвижимости Китая продолжит устойчиво развиваться, и серьезных разворотов не произойдет. Но нужно быть бдительными, потому что некоторые компании, для внутренних покупателей может быть много рисков, которые необходимо идентифицировать.
  Как оценить китайский рынок недвижимости в 2022 году, какие тенденции будут проявляться и где риски?

  Во-первых, что происходило на рынке жилья в 2021 году. После того, как разразился долговой кризис Evergrande Group, китайский рынок недвижимости был во внимании, полагая, что это станет важным поворотным моментом на рынке недвижимости Китая.

Таким образом, рекомендации, содержащиеся в этих аналитических отчетах, заключаются в том, что, поскольку на сектор недвижимости Китая приходится почти 30% ВВП, более 60% банковских кредитов и более 70% богатства жителей (они считают дом, в котором живут жители в качестве инвестиции), однако на самом деле для подавляющего большинства жителей, имеющих только одну квартиру, то, насколько вырастет цена дома, в принципе не имеет значения, насколько она составляет семейное богатство), чтобы обеспечить экономический рост, предотвратить банковские кризисы и предотвратить сокращение благосостояния жителей, текущий контроль слишком велик. Политика контроля над недвижимостью должна быть скорректирована, а политика чрезмерных ограничений на рынке недвижимости должна быть снята, чтобы рынок недвижимости мог вернуться на путь быстрого роста.

  Однако долговой кризис Evergrande Group — это лишь единичный случай: в стране действует более 100 000 девелоперских компаний, и нигде не происходит банкротства девелоперских компаний. Кроме того, несмотря на огромные масштабы девелопмента Evergrande Group, это ничто на рынке недвижимости с годовым объемом продаж почти 18 трлн юаней.

Что еще более важно, так это то, что к октябрю 2021 года рынок недвижимости работал очень хорошо и проблем не было. Так что при отсутствии крупных чрезвычайных ситуаций вероятность резкого разворота отечественного рынка недвижимости в ноябре 2022 года не слишком высока.

  Фактически, данные, опубликованные Национальным бюро статистики Китая, показывают, что с января по ноябрь 2021 года инвестиции в развитие национальной недвижимости составили 13 731,4 млрд юаней, увеличившись в годовом исчислении на 6,0%, увеличившись на 13,2% с января по ноябрь. 2019 г., а средний двухлетний рост составил 6,4%.

Среди них инвестиции в жилье составили 10358,7 млрд юаней, увеличившись на 8,1%. Торговая площадь коммерческого жилья составила 1 581,31 млн квадратных метров, увеличившись в годовом исчислении на 4,8%, с января по ноябрь 2019 года — на 6,2%, а в среднем за два года — на 3,1%. Среди них жилая площадь продаж увеличилась на 4,4%. Продажи коммерческого жилья составили 16 166,7 млрд юаней, увеличившись на 8,5%, увеличившись на 16,3% с января по ноябрь 2019 года и в среднем за два года на 7,8%. Среди них продажи жилья увеличились на 9,3%.

  Эти данные иллюстрируют следующие проблемы: во-первых, нынешний бум на рынке жилья в Китае не прекратился, а площадь и объем продаж жилья в 2021 году по-прежнему бьют исторические рекорды. Можно сказать, что с 2016 года, хотя различные отечественные СМИ преувеличивают, сколько было введено строгих политик контроля над недвижимостью.

  Например, в 2015 году объем продаж жилья в Китае составил всего 8,73 трлн юаней, а в 2016 году была введена крупнейшая в истории политика макроконтроля в сфере недвижимости, но объем продаж жилья в этом году вырос до 11,76 трлн юаней, рост на 35%, а к 2020 г. продажи жилья в стране составили 17,36 трлн юаней.

За последние пять лет объем продаж жилья в стране удвоился, при этом среднегодовой темп роста составляет 20%. Конечно, этот рост в большей степени обусловлен ростом цен на жилье в различных городах. Эта тенденция не изменилась и в 2021 году, и объемы продаж на внутреннем рынке недвижимости также бьют рекорды. Поэтому с точки зрения ситуации на рынке недвижимости в 2021 году данная тенденция на отечественном рынке недвижимости сохранится и в 2022 году и разворота не будет. Это обусловлено текущими интересами рынка недвижимости и политикой в ​​области недвижимости.

  Во-вторых, среди данных, опубликованных Национальным бюро статистики, есть несколько заслуживающих внимания данных. Существует серьезная региональная дифференциация как в инвестициях в жилье, так и в продажах жилья. Центральный регион показал лучшие результаты, но в северо-восточном регионе наблюдался серьезный отрицательный рост. Этот отрицательный рост может быть связан с экономическими показателями и мобильностью населения этих регионов, и, по оценкам, эта дифференциация сохранится в 2022 году, что сформировало долгосрочную тенденцию, которую нельзя изменить с помощью краткосрочной политики.

Из-за долгового кризиса Evergrande Group энтузиазм частных застройщиков по приобретению земли ослаб. Это также означает, что частные застройщики уже не так оптимистично смотрят на перспективы отечественной недвижимости, как раньше, и вместо этого на рынок выходит государственный капитал. Следует внимательно следить за тем, какие проблемы вызывают эти изменения. В дополнение к анализу фактической рыночной ситуации, как политика внутреннего рынка недвижимости, направление политики управления недвижимостью также является важным фактором.

  Перед Центральной экономической рабочей конференцией многие аналитики ожидали, что для устранения рисков рынка недвижимости, таких как долговой кризис Evergrande Group, внутренний рынок недвижимости претерпит серьезные корректировки в 2022 году. Например, что кредитная политика банков будет полностью смягчена.

Различные политики ограничительного контроля, изданные местными органами власти за последние несколько лет, будут отменены. Это ожидание нашло отражение на фондовом рынке, и цены на акции зарегистрированных на бирже компаний недвижимости резко выросли в эти дни. Тем не менее, Центральная экономическая рабочая конференция развертывает работу с недвижимостью в 2022 году, чтобы продолжать придерживаться позиции, согласно которой дома предназначены для проживания, а не для спекуляций, укреплять ожидания и ориентиры.

На рынке долгосрочной аренды содействовать строительству доступного жилья, поддерживать рынок коммерческого жилья, чтобы лучше удовлетворять разумные потребности покупателей в жилье, а также реализовывать городскую политику для поощрения благотворного круга и здорового развития индустрия недвижимости. Это содержание не сильно изменилось по сравнению с содержанием политик макроконтроля в отношении недвижимости в предыдущие годы.

 Поскольку принцип рыночного позиционирования «жилье, а не спекуляция» был установлен в 2016 году, то на протяжении длительного времени различные политики регулирования отечественной недвижимости являются воплощением или реализацией этого принципа, но степень реализации каждый год меняется.

  Во-вторых, в последние несколько лет подчеркивалась «трехстабильность» политики регулирования недвижимости (стабилизация цен на жилье, стабилизация цен на землю и стабилизация ожиданий), но она не фигурировала в документе 2021 г. и была заменена на «укрепление ожиданий и указаний».

  Уровень владения жильем китайских городских жителей превышает 89%, что должно быть самым высоким показателем в мире. Помимо дефицита жилья в городах первого эшелона и некоторых городах, остальные города в основном находятся в состоянии избытка жилья, особенно в городах третьего и четвертого эшелонов. На таком фоне ни одна модель жилищного строительства в мире не может адаптироваться к Китаю. За последние десять лет материковый Китай в значительной степени перенял гонконгскую модель недвижимости, но изучил только половину гонконгской модели, например, высокие цены на жилье и высокие цены на землю.

  Кроме того, сингапурскую модель жилья нельзя перенять у Китая, правительство не может направить огромные средства на строительство доступного жилья, и в то же время высокий уровень владения жильем в китайских городах не может позволить жителям вернуться в систему жилищного обеспечения.

  В 2022 году риск на рынке жилья Китая будет в основном связан с ценами на жилье, и если цены на жилье продолжат расти, риск на рынке недвижимости может быть выше. Конечно, есть два основных риска, на которые следует обратить внимание: во-первых, в тех городах, которые уже испытали серьезный переизбыток жилья, и в тех городах, которые ввели ограничения на цены на жилье, ожидания рынка недвижимости могут измениться, что может привести к снижению цен на недвижимость.

  Но в целом рынок недвижимости Китая в 2022 году будет стабильно развиваться, и серьезных разворотов не ожидают. Это сценарий, который хотят видеть как центральные, так и местные органы власти, и это также цель политики контроля над недвижимостью

 

ПРОДАЖА-ПОКУПКА КВАРТИРЫ В САНЬЯ, ХАЙНАНЬ В 2022 ГОДУ ПОСМОТРИТЕ ЗДЕСЬ>>>

TPL_IN
Создано: 22 февраля 2022

Google-низ-рус2022